你的屋頂?shù)降字刀嗌馘X？-分布式光伏項目屋頂價值測算

2017-10-25 10:58:42 淘光伏學(xué)苑　點擊量：評論 (0)

前言　　根據(jù)統(tǒng)計，我國今年分布式光伏裝機容量增速高達300%。不少業(yè)主，想把自家閑置的屋頂出租，多掙一點。除了產(chǎn)權(quán)和承重的問題以外，業(yè)主對于自家屋頂能租多少錢完全沒有概念，以至于是人云亦云，有的價格很

前言

　　根據(jù)統(tǒng)計，我國今年分布式光伏裝機容量增速高達300%。不少業(yè)主，想把自家閑置的屋頂出租，多掙一點。除了產(chǎn)權(quán)和承重的問題以外，業(yè)主對于自家屋頂能租多少錢完全沒有概念，以至于是人云亦云，有的價格很低，有的則上天了。那么，各位業(yè)主的屋頂價格究竟值多少呢？

　　測算條件

　　考慮到我國三類地區(qū)不同的全額上網(wǎng)電價及日照資源的情況，這里分開三類地區(qū)測算，以屋頂面積2W平米，裝機容量2MW為基本測算面積，考慮造價成本6元/瓦（含開發(fā)費用），運維及保險12萬/年。

　　III類電價區(qū)域

　　對于III類電價區(qū)域，全額上網(wǎng)電價0.85元/度，有效發(fā)電小時數(shù)（小時）及租金（元/平方米/年）與IRR的關(guān)系如表中所示，一般而言項目全投資IRR8.5%-9%是一般投資商的底線，部分投資商對于全額上網(wǎng)項目的要求甚至要求到10%才肯投資。

　　表一：租金、有效日照小時數(shù)對項目IRR的影響

　　從表一中，我們可以發(fā)現(xiàn)，以三類地區(qū)典型有效日照小時數(shù)1100小時為例，租金不超過5元/平方米/年，可以滿足投資商8.5%的最低收益的要求。

　　II類電價區(qū)域

　　對于II類電價區(qū)域，全額上網(wǎng)電價0.75元/度，有效發(fā)電小時數(shù)（小時）及租金（元/平方米/年）與IRR的關(guān)系如表二中所示，

　　表二：II類地區(qū)租金、有效日照小時數(shù)對項目IRR的影響

　　從表二中，我們可以發(fā)現(xiàn)，以三類地區(qū)典型有效日照小時數(shù)1250小時為例，租金不超過5.5元/平方米/年，可以滿足投資商8.5%的最低收益的要求。特別是在日照強度好的地區(qū)如北京（有效發(fā)電小時數(shù)1300），租金在6元的情況下依然可以滿足9% 的收益率要求。

　　I類電價區(qū)域

　　對于I類電價區(qū)域，全額上網(wǎng)電價0.65元/度，有效發(fā)電小時數(shù)（小時）及租金（元/平方米/年）與IRR的關(guān)系如表三中所示

　　表三：I類地區(qū)租金、有效日照小時數(shù)對項目IRR的影響

　　從表三中，我們可以發(fā)現(xiàn)，I類地區(qū)電價過低，導(dǎo)致許多地區(qū)的分布式項目收益率并不達標。此外，在寧夏等限電地區(qū)，即使是分布式光伏項目，也很可能被限電，因此I類地區(qū)開發(fā)分布式光伏項目需要更加謹慎。

　　結(jié)語

　　本次測算中未加入地方補貼政策的影響，如果有地方補貼政策，項目租金可以適當(dāng)提升。本文也未考慮項目造價因規(guī)模變化而產(chǎn)生的改變，本文測算默認光伏補貼無延遲，文中測算僅供參考。此外根據(jù)各個投資商不同的要求，對于收益率的要求也不一樣，各位業(yè)主出租屋頂或者開發(fā)人員開發(fā)電站的時候，建議開價謹慎。畢竟，能成交的項目才能給各方帶來正真的實惠。

　　附：分布式光伏屋頂租賃應(yīng)該注意的問題

　　產(chǎn)權(quán)歸屬問題

　　根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定：未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的建筑、房屋、構(gòu)筑物，屬于違章建筑，縣級以上城鄉(xiāng)規(guī)劃部門，有權(quán)要求限期拆除，沒收實物或違法收入，并處罰款。在進行租賃前期，為避免后續(xù)的一些麻煩和可能造成的損失，首先應(yīng)當(dāng)對房屋的情況進行調(diào)查。房屋建設(shè)是否合規(guī)，是否具有建設(shè)規(guī)劃許可證、竣工驗收證明、消防驗收證明和房屋產(chǎn)權(quán)證明，是否存在抵押、查封等情況。如若情況不明，在租賃時應(yīng)當(dāng)謹慎，盡量規(guī)避風(fēng)險和后期不必要的糾紛。

　　屋頂使用問題

　　在租用前，承租方應(yīng)該對房屋屋頂結(jié)構(gòu)以及防水等問題進行勘察評估，并簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格和損壞修繕等條款，并向房產(chǎn)管理部門備案，以避免在光伏電站建設(shè)和運行過程當(dāng)中產(chǎn)生不必要的麻煩和糾紛。如在租賃期限內(nèi)，若發(fā)生屋頂破損或漏水等情況，該如何劃分責(zé)任和如何進行修繕。在電站建成運行后是否可以對房屋進行改造等。

　　合同能源管理問題

　　合同能源管理機制，簡稱EMC，是一種以節(jié)省的能源費用來支付節(jié)能項目全部成本的節(jié)能投資方式；這種節(jié)能投資方式允許用戶使用未來的節(jié)能收益為工廠和設(shè)備升級，降低目前的運行成本，提高能源的利用效率。簡單點說，就是在光伏電站所發(fā)電量的分配和消納問題，如何分配使得能源利用效率最大化。出租方的用電量和附近是否有用電大戶，直接關(guān)系到光伏電站所發(fā)電量的消納以及電量利用效率的最大化，同時還需要關(guān)注購電方的信用狀況。

　　另外光伏電站發(fā)電所產(chǎn)生的碳排放指標如何分配和利用也關(guān)乎著電站的整體收益，所以，如何管理和利用能源，使得利用率最大化，也是在屋頂租賃時需要考慮的問題。

　　政府征收拆遷補償問題

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，政府征收拆遷停產(chǎn)停業(yè)補償對象是被征收人，也就是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，租用方不能直接向政府索要賠償。光伏電站依附于房屋建筑，國家對房屋進行征收和拆遷，因此停產(chǎn)停業(yè)損失補償應(yīng)該包括光伏電站停產(chǎn)的損失補償，但光伏電站應(yīng)該證明其自身存在經(jīng)營行為，具有營業(yè)執(zhí)照和相關(guān)手續(xù)，以證明該項目和經(jīng)營的合法性，同時還需要證明光伏電站的價值，以及現(xiàn)有和未來的收益情況。再有需要解決的就是補償?shù)轿缓螅鲎夥胶统凶夥饺绾芜M行分配的問題。

　　屋頂分布式將會成為光伏行業(yè)發(fā)展的重點，在企業(yè)或個人投資的時候，需要對所租賃的屋頂情況進行詳細的調(diào)查和勘察，以規(guī)避和防范可能出現(xiàn)的問題和風(fēng)險。

責(zé)任編輯：lixin

免責(zé)聲明：本文僅代表作者個人觀點，與本站無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本站證實，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實性、完整性、及時性本站不作任何保證或承諾，請讀者僅作參考，并請自行核實相關(guān)內(nèi)容。

我要收藏

個贊