如何判斷一個屋頂分布式光伏項目的好壞呢?本篇文章會分別從開發(fā)和收購兩個角度和大家探討一下這個問題。

一、開發(fā)公司

1、 項目合規(guī)

(1)土地證、房產(chǎn)證：首先需要拿到房屋的土地證和房產(chǎn)證。對于尚未辦理房產(chǎn)證的房屋，必須拿到建設(shè)工程規(guī)劃許可證，否則，房屋可以被認(rèn)定為臨時建筑，導(dǎo)致簽署的屋頂租賃合同無效。對于有土地證和房產(chǎn)證的項目，要著重看一下兩證中的面積是否與實際建筑面積相符;對于涉及多個屋頂?shù)捻椖浚€要檢查下是否拿到每個房屋的房產(chǎn)證;對于有土地證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的項目，需要去當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門開一個房產(chǎn)證在辦證明;同時需要拿到房屋的消防驗收報告，否則可能無法完成并網(wǎng)驗收，正常并網(wǎng)發(fā)電。

(2)房屋產(chǎn)權(quán)人：主要核實下屋頂?shù)某鲎馊耸欠駷榉课莸漠a(chǎn)權(quán)人，如果不是需要房屋產(chǎn)權(quán)人授權(quán)并追認(rèn);對于涉及多個屋頂?shù)捻椖浚枰兔恳粋€房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂租賃協(xié)議;對于涉及多人共有屋頂?shù)捻椖浚瑧?yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

2、 技術(shù)分析

(1)屋頂荷載：需要拿到房屋的工程設(shè)計圖紙并找建筑物原設(shè)計單位或第三方檢測機構(gòu)進行荷載論證，需要看一下圖紙和實際施工是否一致。鋼筋混凝土屋頂恒荷載富裕50kg，彩鋼瓦屋頂恒荷載富裕15kg以上可以滿足安裝光伏要求，并且可以滿鋪，如果不能滿足滿鋪，可以減少項目裝機規(guī)模或者加固來滿足條件。這里建議開發(fā)公司一定不要為了省錢跳過這一步，很多項目是手續(xù)跑完才發(fā)現(xiàn)荷載不滿足要求，得不償失。

(2)屋面情況：屋頂類型通常分為鋼筋混凝土屋頂和彩鋼瓦屋頂。對于水泥屋頂需要著重勘察下屋頂上的大型設(shè)備可能對光伏組件的遮擋。對于彩鋼瓦屋頂除了需要考慮荷載、大型設(shè)備遮擋、女兒墻遮擋，還需要考慮采光帶和屋頂年限(建議建成5年以內(nèi))，是否有腐蝕和漏水現(xiàn)象。不建議在梯形彩鋼瓦屋面建設(shè)，會造成漏水。

(3)接入情況：需要收集電氣主接線圖和電氣室布置圖，結(jié)合當(dāng)?shù)仉娋W(wǎng)政策(小型0.4KV接入不超過上級變壓器25%，T接控制線路輸送容量不超過30%，具體百分比需去當(dāng)?shù)仉娋W(wǎng)公司核實)，通過變壓器個數(shù)和容量確定接入方式(專線接入公共電網(wǎng)或通過用戶內(nèi)部電網(wǎng)接入公網(wǎng))，確定完接入方式需要看一下配電室有沒有預(yù)留間隔。對于自發(fā)自用項目，建議采用低壓并網(wǎng)降低建設(shè)成本，也更容易滿足收益率。

這里對于接入需要多提一下的是要注意下自發(fā)自用項目是否涉及“隔墻售電”，正常情況下，幾家廠房共用一個變壓器，一個電表，在電網(wǎng)公司只有一個賬戶的可以同時使用幾家廠房屋頂，發(fā)的電可以供一家用，這種不算在 “隔墻售電”范圍，具體要求請咨詢當(dāng)?shù)仉娋W(wǎng)公司。

(4)項目類型：分布式項目分為自發(fā)自用和全額上網(wǎng)兩種。全額上網(wǎng)需要和業(yè)主簽訂屋頂租賃協(xié)議，自發(fā)自用項目需要簽訂EMC能源合同管理協(xié)議。全額上網(wǎng)項目參考租金為5元/平米/年，自發(fā)自用項目參考折扣≥8.5折。自發(fā)自用項目前期需要收集12個月的電費清單和電力負荷曲線圖，來計算綜合電價和自發(fā)自用比例。

(5)遮擋問題：這算是一個分布式項目中最不可解決的問題，很多項目去到現(xiàn)場才發(fā)現(xiàn)有遮擋，這種低級問題很影響一家開發(fā)公司的聲譽。除此之外，建議前期去當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門問一下屋頂周圍有沒有規(guī)劃建設(shè)其他建筑。

(6)征收、拆遷風(fēng)險：對房屋區(qū)域的規(guī)劃情況進行調(diào)查，避免出租房屋已被政府列入征收計劃。

二、投資角度

對于投資公司來說，前期開發(fā)公司需要考慮的問題投資公司都會考慮，但是投資階段會比開發(fā)階段考慮的問題更為全面，如下：

(1)業(yè)主背景：評估下屋頂所屬企業(yè)能否存在25年以上。建議宜優(yōu)先選擇企業(yè)實力強、行業(yè)前景好、企業(yè)經(jīng)營規(guī)范、財務(wù)正規(guī)的業(yè)主合作，優(yōu)先選擇國有企業(yè)、上市公司、大型民營企業(yè)及外企的屋頂進行投資建設(shè)，盡量避開生產(chǎn)易燃易爆危險品、排放腐蝕性的氣體、排放大量煙塵的企業(yè)。需要調(diào)查業(yè)主是否存在失信、法律糾紛、產(chǎn)權(quán)被抵押或查封等情況。房屋被抵押或查封，導(dǎo)致房屋被折價或拍賣，租賃合同對房屋受讓人不具有法律約束力，建議前期做好資信調(diào)查，后面做好租賃合同公證或備案。自發(fā)自用項目還需要分析業(yè)主的財務(wù)報表，評估業(yè)主按時結(jié)算電費的能力。

(2)項目相關(guān)手續(xù)：分布式主要涉及的手續(xù)有兩個，一是備案證，二是電力接入批復(fù)。對于備案證需要注意下備案時間(是否過期)以及備案容量，部分地區(qū)，比如山東對備案容量和實際裝機容量差距有明確要求。對于電力接入批復(fù)，很多中間方分不清接入意見的函和電力接入評審意見之間的區(qū)別，開發(fā)過程中我們先拿到接入意見的函，然后需要編制接入系統(tǒng)報告，報告評審?fù)陼鲭娏尤朐u審意見，這個才是電網(wǎng)公司最終給的批文，換句話說，拿到評審意見項目才算辦完前期手續(xù)。

(3)項目公司：收購之前會對項目公司進行財務(wù)盡調(diào)和法務(wù)盡調(diào)。財務(wù)盡調(diào)主要關(guān)注下公司開戶后有沒有及時的報稅，還需要去開戶行拿到銀行賬戶清單，看一下是否有對外債務(wù)和擔(dān)保。對于法務(wù)盡調(diào)主要關(guān)注下項目公司成立以來的各項協(xié)議，收購前需不需要簽訂補充協(xié)議。租賃協(xié)議需要注意以下幾點：電站搬遷賠償事宜約定明確;租賃期限超過20年的部分無效，簽兩份合同，一份合同期限為20年，另簽一份待生效的合同;租賃合同中需約定配套設(shè)施占地條款;屋頂維修責(zé)任劃分不明確，后期出現(xiàn)漏水相互扯皮影響發(fā)電。

(4)投資收益率：這是一個項目能不能投資最關(guān)鍵的點，不滿足收益率的項目其余條件再好也不會受到青睞。