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買房免息重現(xiàn)廣州　買家到底有無(wú)“著數(shù)”？

近期廣州樓市，發(fā)展商主動(dòng)采取降價(jià)推盤(pán)的現(xiàn)象并不明顯，倒是消失兩年多的買房“免息分期付款”優(yōu)惠卷土重來(lái)，且有越演越烈之勢(shì)。日前，祈福集團(tuán)宣布集團(tuán)旗下所有樓盤(pán)七成房款都可以免息分期付款，“十一” 期間將推出新貨的“祈福倚湖灣2 期”也采取這種優(yōu)惠的付款方式。與目前市場(chǎng)上還款期限短、房款總價(jià)加上利息再分期的付款方式相比，免息分期付款的確給買房者減了壓。不過(guò)，買房者在高興之余，能否真有著數(shù)？ 限貸下再推免息分期付款 隨著樓市調(diào)控的深入， 廣州多數(shù)銀行在購(gòu)房貸款上都不同程度地提高了貸款利率， 讓不少買家直呼“頂唔順”。為此，開(kāi)發(fā)商見(jiàn)招拆招，打出了墊付房款的營(yíng)銷策略。 此前，僑建·御溪谷推出“首付成，免息分期付款”的營(yíng)銷策略，即首付4 成就能成為業(yè)主， 余款在1-3 年內(nèi)免息靈活支付。 而最引爆市場(chǎng)的， 當(dāng)屬祈福集團(tuán)日前宣布集團(tuán)旗下所有樓盤(pán)7 成房款都可以免息分期付款。即無(wú)論是否首次置業(yè)，買家都可以選擇首付3 成，剩下的7 成樓款在3 年內(nèi)免息分期付清，不需要向銀行貸款，更不需要支付任何利息。以一套總價(jià)100 萬(wàn)元的單位為例，買家若貸款7 成70 萬(wàn)元，3 年期基準(zhǔn)利率的等額本息還款， 需要付出的利息約為8.5 萬(wàn)元。匡算下來(lái)，等于是打了個(gè)額外的9.2 折優(yōu)惠，而且還降低了入市門檻。 發(fā)展商表示，3 年內(nèi)分期付款的具體做法可以由買家在簽合同時(shí)再具體約定。 墊付房款充當(dāng)銀行角色 廣州某國(guó)有銀行房貸部門相關(guān)人士坦言， 年初該銀行的貸款額度仍然比較寬松， “但額度已經(jīng)全部不批，現(xiàn)在已經(jīng)不讓再放款。”銀行審批越來(lái)越難， 再加上限貸的制約， 開(kāi)發(fā)商推出“分期付款”也在情理當(dāng)中。事實(shí)上，早在兩個(gè)月前，在廣州周邊的二、三線城市，已經(jīng)有樓盤(pán)開(kāi)始采用“開(kāi)發(fā)商代付部分首期”的方式賣樓。 廣州房地產(chǎn)專家鄧浩志分析，為買家墊付房款是一種很有針對(duì)性的優(yōu)惠措施，由于銀行收緊貸款，不少買家無(wú)法動(dòng)用銀行杠桿買房， 而一次性付款對(duì)于大多數(shù)買家尤其是眾多年輕的初次置業(yè)者來(lái)說(shuō)， 幾乎是不可能完成的任務(wù)。如果開(kāi)發(fā)商部分替代了銀行的角色， 則有助于這類買家提前“上車”。 況且， 現(xiàn)時(shí)所推出的分期付款與之前的方式有一定區(qū)別， 針對(duì)的不僅是首付分期，而且是全樓款分期，這對(duì)于購(gòu)房者而言就更具吸引力。 據(jù)了解， 花都樓盤(pán)合景天湖峰境也推出了“半年分期付款” 的付款方式，即半年內(nèi)分五次付清所有房款：首付25% ， 第二月還25% ， 第三月付， 第四月付20%， 第六個(gè)月再付。據(jù)悉，從去年10 月至今，樓盤(pán)采用這種分期付款方式的成交占了三到四成。 特別提醒：買家面對(duì)優(yōu)惠宜“三思” 不過(guò)， 合富置業(yè)首席分析師龍斌提醒，成3 年免息分期付款， 應(yīng)該說(shuō)對(duì)不能一次性付款的購(gòu)房者，利息優(yōu)惠了很多，而且大大降低了購(gòu)房門檻， “實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商墊付樓款的，只有實(shí)力超強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商才能做到的”。 鄧浩志也認(rèn)為， 這種類似銀行的融資手法對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金要求很高， 雖然可能在短期內(nèi)起到促銷的作用， 但對(duì)于本身資金鏈就緊張的開(kāi)發(fā)商來(lái)講， 如果還繼續(xù)給買家提供借款，對(duì)其財(cái)務(wù)恐會(huì)造成更大的壓力。 那么作為買家， 自身要考慮些什么呢？ 龍斌建議， 買家宜“三思” ： 首先要注意買家自己的實(shí)力， 如果買100 萬(wàn)元的房子， 首付30 萬(wàn)元， 等于3 年還70 萬(wàn)元， 買家必須符合付款條件， 3 年拿出70 萬(wàn)元也是不輕松的。第二， 當(dāng)然還是要看其定價(jià)是什么水平， 如果高定價(jià)的， 那么購(gòu)房者的優(yōu)惠就會(huì)少些； 第三， 買家還是要看開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。