向來承接北京人口、產(chǎn)業(yè)外溢利好的環(huán)京區(qū)域，已是多重角色加身。
京津冀協(xié)同發(fā)展、雄安建設(shè)提速、新機(jī)場臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃等政策利好，給予環(huán)京區(qū)域外在賦能，也吸引著外界的探討與評析。
而如今隨著人才、產(chǎn)業(yè)發(fā)展節(jié)奏的深度共振，這片廣闊的土地，開始培養(yǎng)起無可替代的內(nèi)生動能，由內(nèi)而外迸發(fā)生機(jī)與活力。
賦能發(fā)展
18日，全國人大代表、北京市發(fā)改委主任談緒祥表示，將支持雄安新區(qū)建設(shè)納入北京新版城市總體規(guī)劃在支持舉措上，談緒祥提到，將加快推進(jìn)京港臺高鐵京雄段、京雄城際鐵路建設(shè)，推動北京至雄安新區(qū)高速公路規(guī)劃建設(shè)，盡早實(shí)現(xiàn)北京與雄安新區(qū)交通路網(wǎng)的聯(lián)通。
路通資源通，人才產(chǎn)業(yè)通。
不只是京雄一帶，京津冀地區(qū)的交通配套條件也有規(guī)劃。
日前，北京市交通委透露，人們關(guān)注已久的首都地區(qū)環(huán)線高速公路，也就是我們俗稱的“北京七環(huán)”將于2018年6月底主路貫通。而本次將正式成“環(huán)”的“大七環(huán)”，較之北京其他“環(huán)”卻有根本不同，這條環(huán)線高速雖冠以“北京”之名，但90%都在河北，基本跳出了北京的范疇，更多是京津冀的概念。
河北廊坊市交通運(yùn)輸局近日公布的信息也顯示，北京新機(jī)場北線高速公路廊坊段具體走向已經(jīng)確定，新機(jī)場北線高速將確保年內(nèi)開工建設(shè)。
而此前，《河北省綜合交通運(yùn)輸體系發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出，到2020年，河北省軌道網(wǎng)、公路網(wǎng)、港口群、機(jī)場群布局更加完善，形成全省“六縱、六橫、雙圈”的網(wǎng)絡(luò)化綜合通道布局。
疏解非首都功能的重要前提是京津冀交通一體化建設(shè)，立體化交通網(wǎng)絡(luò)的推進(jìn)，在質(zhì)變層面上帶動著北京資源進(jìn)一步落地環(huán)京區(qū)域。
在京唐秦、京保石等發(fā)展軸的牽引下，首都制造業(yè)、物流基地、高新科技等產(chǎn)業(yè)循線疏解、有序轉(zhuǎn)移承接，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。
環(huán)京區(qū)域也在錯位承接京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移上投入了更大精力，加強(qiáng)政策引導(dǎo)，搞好配套服務(wù)，加快聚集高端高新產(chǎn)業(yè)。
精準(zhǔn)調(diào)控
與此同時，為了環(huán)京區(qū)域的長遠(yuǎn)健康運(yùn)轉(zhuǎn)，京津冀協(xié)同發(fā)展在頂層設(shè)計上確立了精心策劃、穩(wěn)扎穩(wěn)打的原則，實(shí)施了強(qiáng)化土地、房地產(chǎn)管控等舉措。
從2014年起，“北三縣”已經(jīng)明確短期不新增建設(shè)用地，特別是燕郊，近三年沒有住宅用地供應(yīng)。
去年以來，為配合京津冀整體區(qū)域的樓市調(diào)控及配合雄安新區(qū)的建設(shè)，環(huán)京縣市也相應(yīng)出臺了各自的嚴(yán)格土地調(diào)控計劃。以廊坊為例，去年10月廊坊市政府新聞辦召開“全市土地資源利用與管理情況新聞發(fā)布會”，在規(guī)劃管控方面，會上發(fā)言人表示要充分發(fā)揮土地利用總體規(guī)劃龍頭作用，嚴(yán)格土地管控，全力支撐雄安新區(qū)規(guī)劃建設(shè)和京津冀協(xié)同發(fā)展。
以北京2017年“317調(diào)控”為開端的史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控，則拉開了北京及環(huán)京樓市擠出投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)健康理性發(fā)展的大幕。近日多家機(jī)構(gòu)發(fā)布“317調(diào)控”周年報告，報告顯示房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)，北京新房成交量下降了48.7%，二手房均價回歸2016年底水平。業(yè)內(nèi)專家預(yù)估2018年調(diào)控不會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性改變，長效機(jī)制進(jìn)一步推進(jìn)，市場穩(wěn)定。
環(huán)京區(qū)域樓市緊跟步伐，日前，北京中原市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2017年環(huán)京住宅成交量降至近五年最低水平，成交額521億元，同比下降50%。
調(diào)控擠壓了不安的投機(jī)客，隨著真實(shí)需求占領(lǐng)環(huán)京市場高地，一種更加穩(wěn)健和持續(xù)的市場模式正在悄然回歸。
規(guī)模型房企加碼
涅槃之后，環(huán)京樓市反而獲得了更多房企青睞。包括碧桂園、綠地、泰禾等企業(yè)，相繼加大在環(huán)京區(qū)域的耕耘力度。
碧桂園京東、京西、京南和京北區(qū)域分公司分別加強(qiáng)了與環(huán)京區(qū)域當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的合作，綠地將環(huán)京區(qū)域的小鎮(zhèn)策略規(guī)劃為集團(tuán)業(yè)績的突破口，泰禾分別在河北設(shè)立子公司、在雄安新區(qū)注冊成立房地產(chǎn)公司，旭輝則在石家莊深度介入改造項(xiàng)目。
這場持續(xù)性精準(zhǔn)調(diào)控帶來的深度改變，對中小房企帶來了顛覆性改變。 近期，又有幾家房企先后宣布告別房地產(chǎn)行業(yè)。3月12日，珠江控股更名為京糧控股，此前該公司已陸續(xù)處理掉旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)；3月9日，中天金融（原中天城投）以246億元出售旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，徹底從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向金融行業(yè)。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，中小房企告別房地產(chǎn)行業(yè)是受外部環(huán)境及內(nèi)在需求等因素影響。去年以來，受金融去杠桿、地產(chǎn)調(diào)控等政策影響，大部分房企融資的確受到很大限制，不能獲批或獲批發(fā)行不了等情況很多。
另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，2017年全國排名前十房企銷售額占全國商品銷售總額的24.1%，而拿地金額占比為47.6%，也預(yù)示著未來兩年強(qiáng)者愈強(qiáng)效應(yīng)會繼續(xù)凸顯。
去年以來，受金融去杠桿、地產(chǎn)調(diào)控等政策影響，大部分房企融資的確受到很大限制，不能獲批或獲批發(fā)行不了等情況很多。規(guī)模型房企則能夠依靠土地與資金實(shí)力，在大浪中統(tǒng)籌運(yùn)作。房地產(chǎn)第一梯隊(duì)企業(yè)如萬科碧桂園的融資情況受限較小。
2018年以來，碧桂園（2007.HK）已展開多項(xiàng)融資動作，前后共計募資超過400億元。與此同時，碧桂園和萬科等龍頭企業(yè)還通過資產(chǎn)證券化等方式籌集了較大規(guī)模的資金。萬科在境內(nèi)通過供應(yīng)鏈ABS融資的方式，目前已累計發(fā)行19單，總規(guī)模225.26億元；碧桂園累計發(fā)行27單，規(guī)模224.12億元。
成長于河北本土的華夏幸福，不但因產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營的獨(dú)特業(yè)務(wù)模式獲得投資者普遍認(rèn)可，業(yè)內(nèi)研究人士認(rèn)為，其強(qiáng)大的異地復(fù)制能力，也將在環(huán)京土地耕耘出內(nèi)生動力，為產(chǎn)業(yè)、人才的良性發(fā)展提供穩(wěn)定支持。
據(jù)悉，今年來，華夏幸福在公開市場的融資規(guī)模已超百億。3月以來的融資就包括九通基業(yè)非公開發(fā)行公司債券10.9億元，以及用于境內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目的20億美元債券等。
內(nèi)生型動能迸發(fā)
深耕環(huán)京區(qū)域數(shù)年的華夏幸福，依靠其一攬子產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營途徑，為區(qū)域帶來了可觀改變。
與銷售規(guī)模排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)大多專注于住宅開發(fā)與銷售不同，華夏幸福以其開發(fā)與運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)新城為外界所知。華夏幸福服務(wù)的內(nèi)容包括：規(guī)劃設(shè)計、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、城市運(yùn)營等，提供的是區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的一攬子、綜合性、全流程解決方案，是一個以規(guī)劃為引領(lǐng)、各項(xiàng)功能有機(jī)統(tǒng)一的完整的公共產(chǎn)品。
一家知名研究機(jī)構(gòu)環(huán)京片區(qū)研究負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在政府對于產(chǎn)業(yè)的需求度和對產(chǎn)業(yè)的帶動作用更關(guān)注，而不僅僅是通過短期的土地財政來進(jìn)行發(fā)展。京津冀特別是河北希望產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域發(fā)展，打造片區(qū)內(nèi)部持續(xù)動能。
華夏幸福將公司與其他的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)區(qū)別開來的關(guān)鍵歸納為，公司在產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)與運(yùn)營中展現(xiàn)出來的產(chǎn)業(yè)招商能力以及公司打造的多個產(chǎn)業(yè)集群上，這為公司快速擴(kuò)大規(guī)模的同時，也為當(dāng)?shù)卣块T貢獻(xiàn)了可觀的就業(yè)與稅收。
截至目前，華夏幸福聚焦高端裝備、電子信息、新能源汽車、航空航天、生物醫(yī)藥、新材料、節(jié)能環(huán)保、都市消費(fèi)品、文化創(chuàng)意、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)10大行業(yè)，已成功打造了百余個產(chǎn)業(yè)集群，累計引入簽約企業(yè)近1500家，招商引資額約4000億元。
高盛高華認(rèn)為，華夏幸福向地方政府提供一站式園區(qū)托管服務(wù)，幫助將經(jīng)濟(jì)落后的鄉(xiāng)村/地區(qū)打造成為充滿活力的產(chǎn)業(yè)園，主要側(cè)重于“新經(jīng)濟(jì)”領(lǐng)域的開發(fā)。
中銀國際證券在報告中指出，華夏幸福坐擁優(yōu)質(zhì)環(huán)京資源，受益于京津冀戰(zhàn)略及雄安建設(shè)的再次推進(jìn)，銷售均價預(yù)計將會出現(xiàn)上漲，推升銷售額及毛利率。在政策的帶動下，亦將有更多產(chǎn)業(yè)落地環(huán)京區(qū)域，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入增長可期。
如今的華夏幸福已在全國各地布局60多個產(chǎn)業(yè)新城，將核心業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)新城從京津冀拓展到了長三角、珠三角等區(qū)域，打造出聚焦“高精尖”領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)集群。
在行業(yè)集中度提升的大前提下，華夏幸福不僅謀求走出京津冀，也在規(guī)劃開放合作平臺。
2018年1月31日，華夏幸福在北京召開首屆產(chǎn)業(yè)新城合作伙伴大會，以“合作”為題，全方位開放合作，包括同業(yè)伙伴、平臺伙伴、產(chǎn)業(yè)伙伴、金融機(jī)構(gòu)伙伴、智庫機(jī)構(gòu)伙伴、建設(shè)伙伴、運(yùn)營伙伴、資本伙伴等九類。
華夏幸福未來計劃在金融服務(wù)、配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提供公共服務(wù)等領(lǐng)域多方面的能力聚合。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城異地復(fù)制效果逐步顯現(xiàn)，加之產(chǎn)業(yè)合作平臺的迅速推進(jìn)，其未來業(yè)績將繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢，不只是公司中長期發(fā)展可期，產(chǎn)業(yè)新城對一方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動力，也不可小覷。