意義

此案判業(yè)主獲勝，在全國還屬首例

 

住宅小區(qū)的車庫到底屬于小區(qū)業(yè)主，還是屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司？這是個帶有普遍性的問題。業(yè)內人士稱，此案判業(yè)主獲勝，在全國還屬首例，其法律意義十分重大。

 

據(jù)了解，位于南京水佐崗的星漢花園小區(qū)共有59個地下車庫，開發(fā)商以至少8萬元的單價賣掉了其中37個，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主委員會曾代表廣大業(yè)主，多次要求開發(fā)商將車庫歸還給業(yè)主，但開發(fā)商堅決反對。今年6月，業(yè)主委員會無奈之下，將開發(fā)商告上法庭。

 

在12日的庭審中，業(yè)主委員會認為，小區(qū)地下車庫是小區(qū)配套公用設施，應當無償?shù)亟唤o業(yè)主使用，開發(fā)商沒有所有權，根本無權出售。開發(fā)商則強調，自己在出售房屋時，根本沒有把地下車庫面積列為公攤面積分攤到業(yè)主的頭上，而車庫又是開發(fā)商投資近300萬元建成的，當然擁有車庫的“產(chǎn)權”，因此出售車庫并沒有錯。

 

經(jīng)過3個小時的庭審，法院經(jīng)合議庭合議后當庭作出判決，地下停車庫歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商應立即向業(yè)主委員會移交全部地下車庫。判決后，開發(fā)商也當庭表示：“不能接受這樣的判決，要上訴。”

 

理由

車庫作為公配設施，是建筑物的輔助設施

 

該案的審判長盛皓從法律角度向記者詳細解釋判決理由，首先南京市規(guī)劃局要求開發(fā)商按每0.2個車位標準建車庫，這就明確了車庫作為公共配套設施的功能和開發(fā)商建車庫的法定義務。建成后的車庫作為公配設施，是建筑物的輔助設施，應交付建筑物的所有人共同使用。其次，小區(qū)實有土地使用面積為7697.60平方米，分攤面積也是7697.60平方米，足以證明該小區(qū)土地面積已全部分攤到全體業(yè)主，小區(qū)的土地使用權為該小區(qū)業(yè)主享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權，因此，也不能享有該土地上建筑的所有權和支配權，除非取得土地使用權人的同意。根據(jù)《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》附屬公配設施費是商品房成本的構成部分，未經(jīng)物價部門批準，任何單位和個人不得擅自增加或變更。由于開發(fā)商并無證據(jù)證明車庫的建設成本未納入商品房的成本，因此可以認定，車庫作為公配設施所發(fā)生的費用已經(jīng)計放入商品房的成本。

 

展望

開發(fā)商們將退出出售車庫的驚人巨款

 

南京大學法學院教授邱鷺風介紹說，我國目前還沒有系統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權法律，而實際上，每個建筑物都有空間專有權、公用設施共有權以及業(yè)主管理小區(qū)事務的成員權。南京“車庫之爭”的判例，對催生建筑物區(qū)分所有權法律的出臺，有著積極作用。

 

“車庫之爭”以業(yè)主委員會一審勝訴告終的消息在南京傳開以后，很多小區(qū)的業(yè)主們都喜形于色。一位業(yè)主給記者算了一筆賬，如果此案業(yè)主委員會終審勝訴，從理論上說，南京的開發(fā)商們將退出出售車庫的驚人巨款。據(jù)了解，目前，南京擁有面積為1萬平方米以上的小區(qū)200多個，假設每個小區(qū)有60個車庫，均已出售，而每個車庫的平均售價是10萬元，且情形類似此案“車庫之爭”，開發(fā)商在這一塊至少要退出12個億左右。這可能還是個保守的估計，如果1萬平方米以下的小區(qū)都算進去，數(shù)額更為巨大。